강종윤님께서 2013-07-24 15:08:36에 쓰신 내용입니다

: 안녕하세요?

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: 현재 5년 계약으로 임차해 사용하고 있는 사무실에 입주한지 2년 반이 되었습니다.

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: 창틀 부실 시공 및 건물 자체의 근본적인 하자로 인해 소나기가 내리면 창문 쪽을 통해 비가 새어 들어옵니다.

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: 실평수 36평 정도이고, 구석에 약 7평씩 되는 방이 두 개가 있습니다.

: 직원들이 있는 한 방에는 비가 창틀 정도에만 새어 들어와서 문제가 없으나

: 나머지 한 방에는 소나기가 오거나 장마철에는 방 가운데까지 물이 들어옵니다.

: 현재 문제가 심한 방에는 사무 집기 등을 밖으로 빼놓은 상태입니다.

: 비가 심하게 오면 아침 출근 후 1~2시간씩 바닥 청소에 신문지 깔고 등등

: 번거로움이 꽤 있는 상태입니다.

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: 입주 초기부터 해당 문제 해결을 임대인에게 요청해 왔으나, 임대인은 상가관리소에 책임을 전가하고, 관리소장은 임대인에게 책임이 있다고 책임지는 사람이 없습니다.

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: 2년 반째 이런 번거로움을 감수하고 살았으나, 임대인에게 문제 해결 의지가 없다고 판단되어 내일 담판을 지으려고 합니다. 하지만, 80대 후반 고령의 임대인은 매번 주위에 말에 귀기울이지 않고 혼잣말만 하고 끝납니다.

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: 임대차계약 종료까지 2년 반이 남았는데....저의 경우

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: * 우선 임대인에게 해당 문제를 해결을 요구하고, 해결이 일정 기간 이내 되지 않을 경우 임차보증금을 반환 받고 사무실을 비울 수 있도록 요구할 수 있는지

: * 임대인이 문제를 해결해 주지 않으면서 임차보증금을 돌려줄 의향이 없을 때 내용증명 등을 통해 해결할 수 있는 방법이 있는지

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: 문제 해결이 되지 않을 경우, 새로운 임차인을 구하지 않더라도

: - 임차보증금을 돌려 받고

: - 사무실이 공실이 되었을 때(공실기간 동안)의 임차료 및 사무실 관리비에 대해

: 제게 책임이 없는지...





일단 임대인은 임차인에게 건물을 임대하였을 때, 통상 하자없는 건물을 임대해주어야 할 의무가 있습니다. 그런데 위 건물은 여름 장마시에 임대하기 어려운 상황이 됨에도 불구하고 임대인이 하자를 보수해주지 않습니다.

따라서 임차인은 계약기간 동안 임차건물을 임대차계약의 목적달성을 할 수 없는 상황이므로 이에 대하여 계약해지가 가능합니다.

다만 이에 대한 입증은 임차인이 해야 하므로 장마기간 동안 물이 새는 정도에 대해서는 사진과 기타 동영상 등으로 촬영해놓으시기 바랍니다. 즉 증거가 있어야 한다는 것이지요

그 다음에는 계약해지가 되었으므로 임대인은 임차보증금을 반환해야 하고 임차인은 건물을 명도해야 할 것입니다.

이 두 가지는 동시이행인데, 임대인이 돈을 주지 않을 경우 임차인이 계속하여 건물을 점유하게 되면 사용료 즉 임료를 지급해야 하므로 건물을 명도해주어야 할 것입니다. 그러나 명도해도 주지 않을 경우가 발생하므로 이에 대하여 귀하의 상가가 상가임대차보호법의 적용을 받는 건물이라면 상가임대차등기명령제도를 이용하여 임대차등기를 하고 건물을 명도한다면 보증금에 대한 부분에서 등기가 있으니가 조금 편안한 마음이 될 수 있을 것입니다.

적용되지 않는다면 미리 임대차보증금반환청구소송을 해야 할 필요가 있습니다.